Оценка объектов незавершенного строительства

Незавершенное строительство или незавершенка – это объекты недвижимости, представляющие собой недостроенные здания или не до конца возведенные сооружения, которые не готовы к эксплуатации и не способные приносить доход в существующем виде. Однако они активно продаются и покупаются как целыми, так и по частям на современном рынке, поэтому так важна объективная оценка незавершенного строительства для установления цены сделки, которая бы устроила обе стороны.

Звоните: +7(495)649-81-05      

В сложившейся мировой практике недостроенные объекты редко обладают функциональностью, также невозможно получение прибыли в виде ренты и поиск объявлений о продаже аналогичных зданий и сооружений с соответствующим процентом готовности. Именно по этой причине оценка незавершенки является трудоемкой задачей, требующей от оценщика специальных знаний и опыта, чтобы точно классифицировать объект, выделить основные параметры, непосредственно оказывающие влияние на итоговую цену, и выбрать методические подходы, способные наиболее точно отразить рыночную стоимость.

Основные сложности при оценке незавершенного строительства состоят в следующем:

• использоваться по своему назначению объект не может – на данной стадии он не является доходной недвижимостью;
• особые финансовые условия – объект требует серьезных инвестиций и внушительного периода на завершение строительства;
• сложности юридического характера – нет четкой процедуры долевого разделения, возможность оспаривания прав собственности, так как претендовать на один объект могут сразу несколько правообладателей;
• сложность в определении физического состояния и ускоренный износ конструктивных элементов – чем больше времени прошло с момента прекращения строительства, тем сложнее рассчитать процент износа, так как негативные внешние факторы оказывают усиленное воздействие на конструкции объекта, особенно при отсутствии кровли, перекрытий и проемов.

От того, насколько правильно будет сформулирована заказчиком оценки цель, зависит:

• вид определяемой стоимости;
• выбор методических подходов и оценочных процедур;
• стоимость услуг оценочной компании;
• сроки оценки;
• объем пакета документов.

Стоимость незавершенного строительством объекта, определенная для разных целей, может отличаться от рыночной. Будьте готовы в беседе с оценщиком максимально четко определить задачу, чтобы он прописал в договоре об оценке цель:

• для отражения рыночной и строительной ценовой ситуации;
• определения перспектив использования;
• для более эффективного распоряжения земельным участком, отведенного к объекту;
• для получения кредитных средств на завершение строительства под залог незавершенки;
• для оформления договоров купли-продажи;
• для страхования или определения нанесенного ущерба;
• для целей бухгалтерского учета – при постановке на баланс, внесения в уставный фонд;
• для оплаты госпошлины при вступлении в права наследства;
• для реорганизации или реструктуризации предприятия;
• для определения инвестиционной привлекательности.

Оценка незавершенного строительства при помощи онлайн калькулятора или «на глазок» невозможна. Вам однозначно не обойтись без помощи профессионального независимого оценщика независимо от цели, для которой определяется стоимость.

Звоните: +7(495)649-81-05      

При необходимости оценить незавершенное строительство следует выяснить, чем объясняют независимые оценщики различия в стоимости даже визуально схожих недостроев и с одним процентом готовности:

• особое внимание обращается на срок действия разрешительной документации на подключение инженерного обеспечения объекта – обратите внимание, что по истечении 5 лет для подключения к сетям канализации, водо-, газо- и электроснабжения снова потребуется время на согласование и средства на получение этих документов;
• на стоимость влияет местоположение и экономическая привлекательность земельного участка, на котором объект расположен – бывает более выгодно приобрести участок с недостроем в центре города, разобрать его и отстроить новое;
• обратите внимание на классификацию объекта – наиболее перспективной считается жилая недвижимость, административные и торговые здания, а вот с производственными объектами ситуация не столь радужная;
• год начала строительства и момент его остановки, группа капитальности и процент готовности, а также физическое состояние;
• удобство расположения в зависимости от существующей застройки и возможности продолжать строительство – требуется объективная оценка удобства строительной площадки и подъездных путей.

Чаще всего при оценке незавершенного строительства применяется затратный и доходный подходы, а также их комбинирование.

Чтобы оценить незавершенное строительство вам следует подготовить пакет документов для предоставления оценщику:

• правоустанавливающие, в которых прописано наименование объекта, его местоположение – это могут быть документы на строительство в виде актов приема выполненных работ (ф.№2) или сметного расчета (ф.№3);
• удостоверение личности заказчика – паспортные и регистрационные данные, свидетельство о регистрации юр.лица, а также контакты для связи;
• техническая документация – документы, подтверждающие завершение каждого из этапов строительства;
• ведомость финансовых затрат на строительство;
• данные об операционных расходах на содержание объекта – коммунальные платежи, охрана.

Приведенный перечень документов может быть расширен по требованию оценщика. Обратите также внимание на срок действия определенной стоимости объекта незавершенного строительством – он не должен превышать 6 месяцев с даты составления Отчета.

На основании определенной нашими независимыми оценщиками стоимости вы смело можете строить дальнейший прогноз и определить перспективность сделки:

• возможно ли завершение строительства в соответствии с имеющимся у собственника проектом;
• требуется ли перепрофилирование назначения объекта с частичным или полным сохранением уже имеющихся конструкций;
• возможно наилучшим вариантом станет демонтаж недостроя – ценность имеет в данном случае только участок земли, а стоимость зданий и сооружений будет носить отрицательный характер, так как снос всегда требует дополнительных расходов.